Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở là giao dịch phổ biến. Tuy nhiên, nếu hợp đồng không đáp ứng đủ điều kiện pháp luật, bên chuyển nhượng có thể bị xử phạt rất nặng. Nghị định 339/2026/NĐ-CP đã quy định cụ thể về vấn đề này.
1. Mức xử phạt hành chính
Căn cứ tại khoản 4 Điều 71 Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định về vi phạm quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:
Điều 71. Vi phạm quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
[…]
4.Phạt tiền từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không bảo đảm các điều kiện theo quy định.
5.Biện pháp khắc phục hậu quả:
[…]
e) Buộc bên chuyển nhượng hoàn trả bên nhận chuyển nhượng toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định, kèm theo khoản lợi tức phát sinh từ số tiền đã thu đối với hành vi quy định tại khoản 4 Điều này;
Như vậy, hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không đủ điều kiện theo quy định có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng.
2. Biện pháp khắc phục hậu quả
Bên chuyển nhượng phải hoàn trả bên nhận chuyển nhượng toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định, kèm theo khoản lợi tức phát sinh từ số tiền đã thu.
Lưu ý: Mức phạt tiền đối với hành vi vi phạm hành chính quy định trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền áp dụng đối với cá nhân bằng một nửa mức phạt tiền áp dụng đối với tổ chức (điểm a khoản 4 Điều 5 Nghị định 339/2026/NĐ-CP)
3. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng bất động sản
Căn cứ tại khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:
[1] Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
– Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
– Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;
– Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
[2] Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng.
Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà ở, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở, công trình xây dựng thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023
4. Yêu cầu công chứng/chứng thực
Căn cứ tại điểm a khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:
Điều 13. Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
1.Việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định này.
2.Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện như sau:
[…]
b)Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng; bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồngtheo quy định tại điểm này; trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng;
c) Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không thực hiện công chứng) theo quy định tại điểm b khoản này, các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về thuế, phí, lệ phí;
[…]
Như vậy hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản cần phải được công chứng. Trừ trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng.
Luật sư khuyến nghị:
- Trước khi chuyển nhượng hợp đồng, cần rà soát kỹ điều kiện pháp lý để tránh rủi ro.
- Nên thực hiện công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý và quyền lợi của các bên.
- Khi phát sinh tranh chấp, cần có chứng cứ rõ ràng về việc thanh toán, bàn giao để bảo vệ quyền lợi.
Nếu bạn đang chuẩn bị chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hãy liên hệ với MKLaw để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ pháp lý kịp thời.
MKLaw – Luật sư đi trước tài phiệt theo sau
- Trụ sở: 177 Trưng Nữ Vương, P. Hoà Cường, Tp. Đà Nẵng
- Hotline: 0773 11 22 33
