Thỏa thuận đặt cọc có thể được xác lập bằng hợp đồng riêng hoặc được ghi nhận ngay trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm. Tuy nhiên, không phải mọi thỏa thuận đặt cọc đều mặc nhiên có hiệu lực pháp luật. Để xác định hiệu lực của giao dịch này, cần xem xét các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, hình thức thỏa thuận và quy định liên quan đến tài sản dùng để đặt cọc.
Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã hướng dẫn một số vấn đề về hình thức, hiệu lực của đặt cọc và việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu chung làm tài sản đặt cọc. Dưới đây là những nội dung đáng chú ý.
Hiệu lực của đặt cọc được quy định như thế nào theo Nghị quyết 03?
Căn cứ theo Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP quy định về hiệu lực của đặt cọc như sau:
(1) Thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
(2) Thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng mà có nội dung không rõ ràng dẫn tới hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện thì thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện hướng dẫn tại (1).
Ví dụ: Các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không rõ về kích thước, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến một trong các bên từ chối giao kết hợp đồng và yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
(3) Thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mà tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng bị vô hiệu nếu được giao kết thì thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện hướng dẫn tại (1).
Ví dụ: Các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất chưa đứng tên của bên nhận đặt cọc và thời hạn cụ thể để bên nhận đặt cọc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm chuyển nhượng cho bên đặt cọc. Hết thời hạn thỏa thuận, bên nhận đặt cọc không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu với lý do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu nếu được giao kết. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
Việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu chung làm tài sản đặt cọc được thực hiện thế nào?
Căn cứ tại khoản 3 Điều 5 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP quy định về tài sản đặt cọc như sau:
Điều 5. Tài sản đặt cọc
[…]
2. Giá trị của tài sản đặt cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp luật có quy định khác.
3. Trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác, việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu chung làm tài sản đặt cọc được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất thì việc đặt cọc phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung;
b) Trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thì bên đặt cọc chỉ được đặt cọc phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.
4. Giá trị bằng tiền của tài sản đặt cọc do các bên thỏa thuận. Trường hợp các bên không thỏa thuận giá trị của tài sản đặt cọc thì giá trị của tài sản đặt cọc được Tòa án xác định tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Như vậy, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác, việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu chung làm tài sản đặt cọc được thực hiện như sau:
– Trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất thì việc đặt cọc phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung;
– Trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thì bên đặt cọc chỉ được đặt cọc phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.
Thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện qua đâu?
Căn cứ tại khoản 2 Điều 2 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP quy định về hình thức của đặt cọc như sau:
Điều 2. Hình thức của đặt cọc
1. Thỏa thuận đặt cọc là giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 116 của Bộ luật Dân sự. Hình thức của thỏa thuận đặt cọc được thực hiện theo quy định tại Điều 119 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp luật khác có quy định thỏa thuận đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản thì phải tuân theo quy định đó.
2. Thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc điều khoản ghi trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.
Như vậy, thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc điều khoản ghi trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.
Những lưu ý để hạn chế tranh chấp về đặt cọc
Từ các quy định nêu trên, khi xác lập thỏa thuận đặt cọc, các bên nên lưu ý:
- Kiểm tra điều kiện có hiệu lực của giao dịch: Xác định tư cách chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung thỏa thuận.
- Mô tả rõ nghĩa vụ được bảo đảm: Nêu cụ thể hợp đồng dự kiến giao kết hoặc nghĩa vụ cần thực hiện, đối tượng giao dịch, giá chuyển nhượng và thời hạn thực hiện nếu có.
- Xác minh quyền sở hữu đối với tài sản đặt cọc: Đặc biệt lưu ý khi tài sản thuộc sở hữu chung hoặc có nhiều người cùng có quyền đối với tài sản.
- Quy định rõ cách xử lý tiền hoặc tài sản đặt cọc: Thỏa thuận về điều kiện hoàn trả, phạt cọc và trách nhiệm khi một bên vi phạm, phù hợp với quy định pháp luật.
- Lưu giữ chứng cứ giao nhận: Bảo quản hợp đồng, chứng từ chuyển khoản, biên nhận và các trao đổi liên quan đến việc đặt cọc.
MKLaw hỗ trợ tư vấn và giải quyết tranh chấp đặt cọc
Tranh chấp đặt cọc có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân như hợp đồng dự kiến không được giao kết, một bên không thực hiện cam kết, tài sản giao dịch chưa đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc các bên có cách hiểu khác nhau về hiệu lực của thỏa thuận.
MKLaw hỗ trợ khách hàng rà soát thỏa thuận đặt cọc, đánh giá điều kiện có hiệu lực của giao dịch, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, đồng thời tư vấn phương án xử lý tranh chấp phù hợp với quy định pháp luật và hồ sơ thực tế.
Việc kiểm tra pháp lý trước khi giao tiền đặt cọc hoặc ký kết thỏa thuận có thể giúp các bên nhận diện rủi ro và hạn chế những tranh chấp phát sinh về sau.
Xem thêm bài viết: Tranh chấp đặt cọc: Thời hiệu khởi kiện là bao lâu theo Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP?
MKLAW – LUẬT SƯ ĐI TRƯỚC TÀI PHIỆT THEO SAU
Trụ sở: 177 Trưng Nữ Vương, Phường Hòa Cường, Thành phố Đà Nẵng
Hotline: 0773 11 22 33
