Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, hợp đồng là công cụ pháp lý quan trọng để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Từ năm 2026, theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, hệ thống hợp đồng mẫu được quy định cụ thể, bắt buộc doanh nghiệp và cá nhân phải tuân thủ khi ký kết. Việc nắm rõ các loại hợp đồng và nguyên tắc sử dụng sẽ giúp hạn chế rủi ro pháp lý, bảo vệ quyền lợi của khách hàng và doanh nghiệp.
Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
Căn cứ theo Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản 2026, cụ thể bao gồm:
(1) Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở theo mẫu tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
(2) Hợp đồng thuê nhà ở theo mẫu tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
(3) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng; hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú theo mẫu tại Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
(4) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú theo mẫu tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
(5) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng; hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp theo mẫu tại Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
(6) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp theo mẫu tại Phụ lục VI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
(7) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục VII ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
(8) Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục VIII ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
(9) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục IX ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
(10) Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục X ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
(11) Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
Lưu ý: Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản nêu trên phải được xác lập, ký kết tuân thủ đúng theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
Nguyên tắc khi xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản
Căn cứ theo khoản 3 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì nguyên tắc khi xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản như sau:
(1) Được sử dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản để ký kết sau khi đã thực hiện công khai theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
(2) Tuân thủ, chấp hành hoạt động kiểm tra, giám sát của cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản trong việc thực hiện các quy định, nguyên tắc về việc thực hiện công khai, sử dụng, xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
(3) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo mẫu tại các Phụ lục quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
Trường hợp trong các hợp đồng mẫu có nội dung để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được bổ sung nội dung thì việc bổ sung nội dung hợp đồng phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu;
(4) Trường hợp có sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản đã công khai thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm đồng thời công khai hợp đồng đã sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Điều 4 Nghị định này trước khi sử dụng để ký kết hợp đồng;
(5) Trong trường hợp hợp đồng kinh doanh bất động sản được doanh nghiệp sử dụng để ký kết với các khách hàng có nội dung không đúng với nội dung của hợp đồng mẫu, không đúng với hợp đồng mẫu đã thực hiện công khai theo quy định tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP, không tuân thủ đúng các nguyên tắc quy định tại khoản 3 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì bị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật có liên quan và có trách nhiệm bồi thường các thiệt hại phát sinh đối với các khách hàng đã ký hợp đồng do các vi phạm của mình. Nếu có tranh chấp thì các bên liên quan căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật có liên quan để giải quyết.
Nguyên tắc kinh doanh bất động sản hiện nay
Căn cứ theo Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì nguyên tắc kinh doanh bất động sản hiện nay như sau:
(1) Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật.
(2) Bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
(3) Tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.
Điểm Cần Lưu ý
Người mua, thuê bất động sản cần kiểm tra kỹ hợp đồng để đảm bảo đúng theo quy định.
Doanh nghiệp vi phạm nguyên tắc hợp đồng có thể bị xử phạt và phải bồi thường thiệt hại.
Luật sư khuyến nghị:
Doanh nghiệp cần rà soát toàn bộ hợp đồng đang sử dụng, công khai đúng quy định trước khi ký kết.
Nếu phát sinh tranh chấp, việc giải quyết sẽ căn cứ vào Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định liên quan.
MKLaw hỗ trợ:
Tư vấn, rà soát hợp đồng bất động sản.
Soạn thảo, điều chỉnh nội dung hợp đồng phù hợp quy định.
Đại diện khách hàng trong quá trình thương lượng, ký kết và giải quyết tranh chấp hợp đồng bất động sản.
Nếu bạn đang chuẩn bị ký kết hợp đồng bất động sản hoặc muốn kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng, hãy liên hệ với MKLaw để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.
MKLaw – Luật sư đi trước tài phiệt theo sau
- Trụ sở: 177 Trưng Nữ Vương, P. Hoà Cường, Tp. Đà Nẵng
- Hotline: 0773 11 22 33
